Nejen růst cen nemovitostí, ale také regulace ze strany České národní banky zamezí mladým lidem splnit si svůj sen o vlastním bydlení.
Ceny nemovitostí v Praze prudce rostou. Zatímco v roce 2015 se průměrná cena bytu v Praze pohybovala kolem 5,1 milionu korun, v červnu letošního roku už to bylo téměř 6,3 milionu korun. Cena za metr čtvereční za tu dobu narostla ze 61 tisíc korun na 76 500 korun. Dříve dostupnější městské části výrazně zdražily. Například na Praze 9 cena průměrné nemovitosti narostla za stejné období z 3,7 milionu korun na téměř 5 milionů.
Podle analytika Lukáše Kovandy stojí za růstem cen nemovitostí tři důvody. Všechny mají přitom podle něj podobného viníka – úředníka. „Státní úředník zaprvé omezuje nabídku bydlení tím, že neúnosně protahuje stavební řízení. Developeři a jiní podnikatelé ve stavebnictví tak nemohou pružně reagovat na momentálně velice silnou poptávku po bydlení,“ uvádí. „Státní úředník, ten z centrální banky, přitom v minulých letech tak dlouho uvolňoval měnové podmínky, a přispíval tudíž ke stlačení úrokových sazeb hypoték, až se mu to vymklo z rukou,“ dodává Kovanda.
Hypotéky letí, ČNB chce hypoteční trh ztlumit
Slova Kovandy potvrzují také čísla z hypotečního trhu. Jen v prvním pololetí poskytly banky hypoteční úvěry za 118 miliard korun. V loňském roce přitom za stejné období byly sjednány hypotéky za 106,7 miliardy. ČNB se snaží značný růst na hypotečním trhu utlumit. Zavedla nová doporučení, která jsou ale pro banky fakticky povinná – pokud je nedodrží, pak jim podle slov členů rady ČNB hrozí kontrola. Takzvané „stoprocentní hypotéky“ už nemůžou banky poskytovat vůbec.
ČNB také v nejnovější Zprávě o finanční stabilitě rozšířila svá doporučení, která se týkají posuzování příjmů žadatele o úvěr. Velikost dluhů klienta by podle zprávy neměla překročit osminásobek ročního čistého příjmu žadatele, výše měsíčních splátek všech úvěrů by pak neměla překročit 40 procent jeho příjmu. Počátkem srpna ještě zvýšila hlavní dvoutýdenní repo sazbu o 20 bazických bodů na 0,25 procenta.
Stavební řízení je pomalé, výsledkem je nedostatečná nabídka
Kromě hypoték je zde také zdlouhavé stavební řízení, které výrazně prodlužuje realizaci jednotlivých projektů. „Nyní jsme v průměru na 5 letech od okamžiku nákupu pozemku k pravomocnému stavebnímu povolení. Nežádoucí rekord je u nás 9 let od pořízení pozemku,“ uvádí Jiří Kadlec, majitel developerské společnosti. Dodává však, že společnost staví také ve Středočeském kraji, kde celá procedura zabere maximálně rok.
Obtížná situace developerů se promítá také do statistik. „Za rok a půl se nabídka volných bytů snížila o 40 procent. K 1. 9. 2015 bylo v Praze k dispozici 6816 nově stavěných bytů, po osmnácti měsících už pouze 4081. V roce 2016 byla v Praze povolena výstavba nejnižšího počtu nových bytů za posledních 70 let,“ uvádí odborník na ceny nemovitostí Milan Roček.
Mladí mají smůlu, hypotéku nedostanou
Současná situace na trhu s nemovitostmi tak rozhodně nenahrává mladým lidem. Většina zájemců o hypoteční úvěr totiž potřebuje značnou část vlastních prostředků. V takovém případě je možné dostat se na nižší úrokovou sazbu.
Aby tedy absolvent s průměrným či mírně nadprůměrným příjmem dosáhl na hypotéku, bude potřebovat alespoň 20 procent kupní ceny. V případě pražského bytu 1+kk za cenu 2,5 milionu bude muset mít alespoň 500 tisíc korun. Zároveň také bude muset vydělávat nejméně 20 900 korun v čistém, což je osminásobek ročního příjmu nutný pro splnění doporučení. Znamená to tedy, že pokud absolvent nemá majetnější rodiče nebo lépe placenou práci, nemovitost je pro něj nedosažitelným snem.
Lidé se budou stěhovat
Podle sociologů všechny zmíněné faktory povedou k tomu, že v Praze bude stále častěji docházet k suburbanizaci, tedy ke stěhování lidí za město. Koneckonců tento trend známe již z minulosti. Zatímco od roku 2001 do roku 2015 přibylo v Praze 120 tisíc nových obyvatel, ve Středočeském kraji jich bylo přibližně 220 tisíc.
Řada lidí přemýšlí, že si počkají, až se ceny nemovitostí umoudří. Lukáš Kovanda ale upozorňuje, že k tomu nemusí vůbec dojít. „Kolotoč se roztočil a bude těžké jej zastavit, i když se o to Česká národní banka bude snažit, seč jí síly postačí. Zastaví jej zřejmě jen další cyklický útlum, ceny nemovitostí ale dlouhodobě porostou,“ uvádí Kovanda.