Hypotéka v době koronakrize. Vyplatí se počkat?

Proč se hypoteční trh bojí koronaviru

Hypoteční trh je jednou z oblastí, která dokáže být na ekonomické rány typu koronavirové pandemie extrémně citlivá. Čím delší je horizont, po který se musíme zavázat k nějakému závazku, například k pravidelnému placení splátek, tím jsme k takovému rozhodnutí opatrnější a důkladně vážíme všechna pro a proti. A obzvláště si dáváme pozor na jakékoliv negativní zprávy, které by nám mohly náš záměr překazit.

V průběhu koronavirové pandemie jsme byli negativními zprávami doslova zahlceni a po několik dlouhých týdnů, či snad i měsíců, se nám nerýsovalo žádné pomyslné světlo na konci tunelu. Pouze další a další špatné zprávy oznamující zavřené továrny, restaurace bez zákazníků, krachující hotely, cestovní kanceláře bojující o přežijí, zvyšující se nezaměstnanost a mnoho dalšího.

Z těchto důvodů představoval koronavirus obrovského strašáka pro banky a další finanční instituce. Hrozilo, že současní klienti přestanou své úvěry splácet, zatímco klienti potenciální si rozmyslí svůj záměr vzít si hypotéku či jiný úvěr a banky na nějaký čas přijdou o svůj byznys. To vše navíc v době, kdy byly banky nuceny přijmout moratorium o odkladu splátek, které bankám přechodně snížilo jejich příjmy.

Pozadí aktuální situace na hypotečním trhu

Česká národní banka však trhu rychle přispěchala na pomoc a začala se řadou opatření starat o to, aby v systému, kde do té doby kolovaly hlavně špatné zprávy, začaly přibývat i zprávy dobré. 

Těmito dobrými zprávami bylo například zrušení některých limitů, které banky omezovaly v tom, se kterým klientem ještě mohou hypotéku uzavřít a se kterým už ne. Jedním ze zrušených limitů je například tzv. DSTI (poměr ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho zadlužení a jeho ročního čistého příjmu) nebo DTI (poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr).  

Zároveň došlo i k postupnému snížení základní bankovní sazby, tzv. dvoutýdenní repo sazby, a to z 2,25 % v únoru 2020 až na současných 0,25 %. Snížení této sazby naznačuje, že bychom se měli v horizontu několika měsíců až kvartálů dočkat snížení většiny úvěrových sazeb, a s tím i sazeb hypotečních. Opět tedy dobrá zpráva pro současné i budoucí žadatele o úvěr. 

Všemi těmito kroky se ČNB snažila přesvědčit bankovní klienty, aby zbytečně nečekali a rozhodli se pro čerpání úvěru i v době koronakrize.

Hypoteční trh se stále drží

Zdá se, že koktejl opatření České národní banky spolu s ještě razantnějšími opatřeními české vlády, jako je např. kurzarbeitový program Antivirus, skutečně zabral. Hypoteční trh jakoby si probíhající koronavirové krize ani nevšímal. Po zavedení protikoronavirových opatření bylo možné pozorovat zpomalení hypotečního trhu jen v květnu, přičemž ostatní měsíce byly z hlediska objemu hypoték velice silné a atakovaly rekordy z roku 2017. 

Zároveň jsme se dočkali i touženého snížení hypotečních sazeb. Na začátku letošního roku byla průměrná úroková sazba 2,36 %, zatímco nyní se sazby pohybují průměrně okolo 2,21 %. Jedná se však o průměr a v několika českých bankách se už klienti pohodlně dostanou i pod 2 %. Závisí však na délce fixace úrokové sazby. Čím delší fixace, tím vyšší úrok.

Ceny nemovitostí ne a ne klesnout

Koronavirus i přes svoji sílu ovšem nedokázal prorazit zeď, která nese název nadhodnocené ceny českých nemovitostí. Ty jsou nyní dle prognózy České národní banky nadhodnoceny o přibližně 15 % až 25 % a nic na tom nezměnil ani ekonomický útlum způsobený protikoronavirovými opatřeními. K žádnému plošnému snížení cen zatím nedošlo a nezdá se, že by se k němu schylovalo. 

Ten pravý čas na pořízení hypotéky?

Hypoteční sazby se nyní nachází skutečně velice nízko a v současnosti už lze jen stěží předpokládat, že ceny nemovitostí čeká výrazná korekce směrem dolů. Zdá se tedy, že se jedná o ideální čas na pořízení hypotéky.

To je skutečně pravda, nicméně nesmíme zapomínat na to, že tím úplně nejdůležitějším faktorem je naše schopnost hypotéku splácet. Výhodné podmínky a nízké úroky nám ulehčí několik tisíc až desítek tisíc korun ročně. Stále však zůstává povinnost každý měsíc odvést bance částku, která ukrajuje velkou část z našeho příjmu. Hlavní odpověď na otázku, zda je ta pravá chvíle pro sjednání hypotéky, proto nevězí na realitním trhu, ale v našich dlouhodobých finančních možnostech.

Pokud v současnosti uvažujeme o pořízení hypotéky, je nutné si poctivě a upřímně zodpovědět celou řadu otázek. Mezi tyto otázky můžeme zařadit například následující. Mám dostatečně stabilní práci? Jak moje příjmy ovlivnila korona? Snížily by se moje příjmy při nástupu druhé vlny a opětovném zavedení restrikcí? Disponuji dostatečnou finanční rezervou při nenadálé ztrátě příjmu? Mohu se v případě finančních problému na někoho obrátit – např. na rodiče? 

Pokud jste jedni ze šťastnějších jedinců, na které následky krize nijak výrazně nedolehly a jste přesvědčení, že tomu tak bude i v budoucnu, má rozhodně smysl o hypotéce uvažovat. Sazby jsou skutečně nízko, a i když nám jejich výše v budoucích letech zůstává neznámou, je možné si nízké sazby zafixovat na několik let dopředu. Zároveň se tím vyhnete případnému dalšímu nárůstu cen nemovitostí v příštích letech. A naopak z něj budete profitovat díky nárůstu hodnoty vaší nemovitosti. 

Zcela jiná situace ovšem nastává v případě, že váš příjem byl koronavirovou krizí negativně ovlivněn a vaše budoucí příjmy jsou nejisté. V takové situaci se rozhodně vyplatí počkat a nedělat žádná unáhlená rozhodnutí. Nízké úrokové sazby jsou sice příjemné, nicméně zdaleka neznamenají všechno. Hypotéka je běh na dlouhou trať a svým objemem představuje pro většinu lidí nejvýznamnější finanční rozhodnutí jejich života. Pokud si nyní nejste svojí budoucí finanční situací dostatečně jistí, tak raději vyčkejte na lepší časy. Útěchou vám může být mezitím například skutečnost, že nájmy ve velkých českých městech (především v Praze) kvůli absenci turistů klesly a jsou nyní dostupnější.